Предмет правового регулирования 214-ФЗ

Предмет правового регулирования 214-ФЗ

Определению спектра правоотношений, представляющих собой предмет правового регулирования 214-ФЗ, посвящена первая статья данного закона. Более подробно комментирует первую статью 214-ФЗ адвокат Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры».

Правоотношениями в юриспруденции принято называть отношения, возникающие в результате взаимодействия сторон, являющихся субъектами таких отношений, по поводу определенного объекта. При этом основой таких отношений являются взаимные права и обязанности их непосредственных участников.

Структурно такие отношения состоят из трех основных элементов:

  1. Объект — то, что является предметом взаимодействия сторон на правовой основе.
  2. Субъектный состав (участники/стороны/субъекты) отношений — лица, непосредственно имеющие определенный круг прав и обязанностей в связи с объектом.
  3. Содержание отношений — правовые возможности и обязанности участников и их фактическая реализация в правовом поле.

Теперь рассмотрим указанные выше элементы применительно к 214-ФЗ.

Объектом этих правоотношений являются отношения, возникающие по поводу долевого строительства и связанные с привлечением денег на основании договора долевого участия ( в аббревиатурном написании и далее по тексту — договора ДДУ). Конечная цель таких правоотношений — приобретение строящегося жилья в собственность посредством финансирования строительства на его начальных этапах.

В статье первой закона законодатель четко определяет характерные особенности данного вида правоотношений:

  1. Отношения в сфере недвижимости;
  2. Отношения, которые связаны с финансированием строительства;
  3. Отношения, которые связаны с приобретением недвижимого имущества в собственность ( личную и общую).
  4. Отношения, которые строятся в рамках правовой конструкции договора ДДУ, либо на основании жилищных сертификатов или участия в жилищной кооперации.

Из этого прямо следует и частично закрепляется в 3 части первой статьи, что иные правоотношения, которые не обладают вышеперечисленными характерными признаками, не подпадают под действие правовых норм 214-ФЗ и должны регулироваться иными нормативно-правовыми актами, в том числе гражданским законодательством и иными законами, регулирующими соответствующие сферы деятельности.

В частности, законодатель особо отмечает, что инвестиционная деятельность на предпринимательских началах, связанная с финансированием строительства не входит в предмет регулирования рассматриваемого закона. При этом уступить право требования иным заинтересованным лицам, входящим в субъектный состав правоотношений по договору ДДУ, инвесторы-предприниматели также не могут. Иными словами, инвесторы -предприниматели не являются участниками таких отношений и заключать с ними договора ДДУ застройщики не имеют законных оснований.

Таким образом, как мы видим, правовой объект закона за номером 214-ФЗ четко определен. Не менее четко законодатель определяет и субъектный состав регулируемых отношений.

Согласно части первой статьи первой участниками финансирования по договору ДДУ вправе выступать физ. лица и юр. лица, при этом последние могут быть как коммерческими, так и некоммерческими. То есть субъекты предпринимательства также вправе финансировать строительство по договору ДДУ. Однако законодатель ограничивает субъектный состав рассматриваемых правоотношений путем запрета заключения договора ДДУ частным предпринимателям и компаниям, которые таким образом осуществляют инвестиционную деятельность.

Иными словами, если субъекты бизнеса ( к таковым относятся физ лица, имеющие действующий правовой статус индивидуального предпринимателя, а также юр. лица) финансируют строительство и их целью является приобретение недвижимого имущества в собственность, то они могут быть участниками данных правоотношений. А если указанные лица осуществляют таким образом предпринимательскую деятельность ( путем инвестирования), то они не являются субъектами таких отношений и договор ДДУ с ними заключаться не может.

Из этого следует, что определяющее значение для объекта и субъектного состава правоотношений в области долевого строительства основную роль играет именно цель финансирования строительства.

Что же касается другой стороны отношений по схеме ДДУ, на которой выступают застройщики, то в статье о предмете правого регулирования законодатель о них не упоминает, поскольку застройщикам посвящена другая правовая норма данного закона.

Здесь также следует отметить, что законодатель при разработке рассматриваемого закона прежде всего руководствовался вопросами защиты прав и интересов участников финансирования строительства, поскольку именно они являются наиболее уязвимым звеном в регулируемых отношениях. Поэтому при определении предмета регулирования законодатель фокусируется только на участниках финансирования строительства.

Содержанием рассматриваемых правоотношений, как уже отмечалось выше, является круг прав и обязанностей сторон и их фактическая реализация.

Участники финансирования строительства приобретают недвижимое имущество по договору ДДУ в целях получения прав собственника строящегося жилья. При этом они приобретают два вида собственности:

  1. Личное недвижимое имущество (квартира, офис, гараж и пр.);
  2. Общее имущество (имущество, которое совместно используется всеми собственниками недвижимости в связи с необходимостью использования инженерных, социально-культурных и иных коммуникаций).

214-ФЗ регулирует указанные правоотношения от самого их возникновения, то есть от этапа финансирования строительства на его ранних этапах и до момента передачи застройщиком недвижимости в собственность, а также действие правовых норм 214-ФЗ распространяется на весь период гарантийных обязательств застройщика.

Кроме этого, в предмет регулирования законодатель включает и второй вид отношений, связанных с защитой интересов участников финансирования строительства.

Данный вид отношений представляет собой обеспеченную правом возможность признания сделки недействительной, а также привлечения недобросовестных застройщиков к юридической ответственности в случае нарушения ими требований закона.

Здесь следует отметить, что правоотношения в области защиты интересов участников финансирования строительства имеют свой собственный объект, субъектный состав и правовое содержание.

Объектом таких отношений являются гарантии государства в области защиты интересов участников финансирования строительства.

Субъектный состав также существенно различается в зависимости от ситуации.

Так если речь идет о гарантиях защиты прав, то субъектами таких отношений являются все участники финансирования строительства. А в случаях нарушения застройщиком правил, указанных в статье первой, субъектный состав ограничивается защитой интересов только физ. лиц и только в том случае, если заинтересованный в защите гражданин самостоятельно обратится с иском в судебные органы. Это особый вид правоотношений в сфере долевого строительства. Его характерные особенности::

  1. Защите подлежат только интересы физ. лиц, вложивших свои деньги в финансирование строительства;
  2. Защита осуществляется только при наличии инициативы самого гражданина, которая может быть выражена только посредством подачи иска и никак иначе;
  3. Речь идет только о нарушении застройщиком правил, предусмотренных частью второй первой статьи. Другие виды нарушений будут регулироваться соответствующими нормами закона, и там не будет ограничения по субъектному составу.
  4. Реализация правоотношения осуществляется путем рассмотрения дела в суде и привлечением недобросовестного застройщика к юридической ответственности. При этом речь идет только об административной ответственности. Кроме этого, при обращении в суд сделка, совершенная с нарушением требований части второй рассматриваемой статьи, будет признана незаконной.

Какие же нарушения правил имеет в виду законодатель в этом случае?

В данном случае речь идет о привлечении финансирования граждан на строительство вне заключения договора ДДУ, жилищного сертификата или вне жилищной кооперации.

Иными словами, это ситуации, когда застройщик привлекает деньги граждан без заключения договора или когда заключается иной договор ( не ДДУ). Как правило, это выглядит следующим образом:

  1. Застройщик предлагает внести деньги под предварительный договор или любой иной вид договора;
  2. Застройщик принимает деньги, но не регистрирует договор ДДУ, мотивируя это тем, что он планирует собрать необходимое количество договоров от иных участников финансирования строительства. То есть договор ДДУ подписан, но не прошел госрегистрацию. Однако здесь необходимо отметить, что без отметки о госрегистрации такой договор является не заключенным, то есть юридически он не существует. Поэтому фактически застройщик берет деньги и никаких обязательств на себя не принимает.

В описанных ситуациях законодатель готов защищать интересы граждан при наличии их инициативы (то есть человек должен сам обратиться в суд). Интересы юр. лиц в этом случае игнорируются, так как предполагается, что юр. лица являются профессиональными участниками рынка и гораздо лучше осведомлены о правилах заключения договоров. Что же касается обычных людей, желающих приобрести новое жилье, то они являются наиболее уязвимыми в виду отсутствия опыта в договорных отношениях и незнания действующего законодательства, а также неумения правильно интерпретировать нормы закона. Поэтому законодатель предусматривает отдельные способы защиты для граждан в таких случаях.

Однако, по мнению Андрея Комиссарова, мера воздействия на застройщика, допустившего такие нарушения, в виде административного наказания представляет собой не более чем полумеру. На взгляд юриста-практика, необходимо предусмотреть более жесткие санкции, поскольку застройщику хорошо известны законы и он сознательно идет на такие нарушения, фактически вводя дольщиков в заблуждение, и, прекрасно понимая, что только небольшое их число обратится за защитой, и, скорее всего, на момент подачи иска в суд юр. лица застройщика уже не будет существовать, а значит, и привлекать к ответственности будет некого. До тех пор, пока законодатель не займет более жесткую позицию, в России ряды обманутых покупателей строящейся недвижимости будут пополняться.

Кроме того, необходимо понимать, что, если строительная компания привлекает деньги граждан и при этом не заключает с ними договора ДДУ или не регистрирует его в органах ГБР (что юридически по сути одно и тоже), то это явный признак того, что у этого застройщика существуют определенные проблемы либо с наличием прав на землю, либо с реальной возможностью выполнения требований законодательства и техрегламентов, либо это изначально фирма-однодневка, занимающаяся мошенничеством на рынке недвижимости. А это значит, что вероятность проблем с завершением строительства стремится к ста процентам и административная ответственность в этой ситуации проблемы не решает.

Хотя справедливости ради стоит отметить, что законодатель по крайней мере попытался особо выделить подобные случаи и признал, что эти вопросы требуют особого регулирования.

Содержанием таких правоотношений является реализация права на защиту путем обращения в суд, при этом сделка будет признана незаконной и деньги, внесенные гражданином в рамках финансирования строительства, суд потребует вернуть, если, конечно, как уже отмечалось выше, это требование можно будет кому предъявить, так как нет никаких гарантий, что строительная компания к тому времени не ликвидируется. Здесь также следует отметить, что применение судебного решения и его исполнение не одно и тоже. Например, в случае банкротства строительной компании вероятность возврата денег также будет крайне мала. Кроме этого в содержание правоотношений данного типа входит и правовая возможность привлечения недобросовестного застройщика к ответственности.