Недвижимость в кредит

Кредит на квартиру

В Российской Федерации недвижимостью принято считать земельные участки, а также различные участки недр и все объекты, которые прочно связаны с землей (жилища, предприятия, заводы и т. д.), то есть все имущество, которое не может быть перемещено без ущерба их прямому назначению. Согласно законодательству РФ, все права, имеющиеся у гражданина на недвижимое имущество, подлежат обязательной регистрации. Другими словами, у гражданина должны иметься документы, которые неоспоримо подтверждают его право собственности, право пользования, либо иные права на данное имущество. При осуществлении любых сделок, связанных с недвижимым имуществом, существует ряд основных моментов.

Во-первых, возникновение, переход, ограничение и прекращение прав гражданина на недвижимое имущество во всех случаях подлежат оформлению государственной регистрации. Данные сделки должны быть оформлены письменно. Предмет договора должен быть определен однозначно (т. е. должно быть четко оговорено, что за недвижимость, ее характерные особенности и т. д.).

Цена недвижимого объекта может быть указана как за весь объект целиком, так и за его часть. При этом сумма в договоре должна быть указана конкретно; стороны договора также должны быть точно определены (т. е. Иванов и Петров, а не Иванов, Петров и, может, еще Сидоров, а может, — и Васильев). Все эти моменты актуальны и для приобретения недвижимости в кредит, и для залога квартиры при взятии кредита.

Квартиру в кредит можно приобрести двумя способами: купить квартиру в новостройке или приобрести квартиру на «вторичном рынке». При первом способе тот, кто приобретает квартиру, не является сразу ее собственником, а становится инвестором. Это происходит в случае покупки квартиры в строящемся доме. В случае согласия банка дать кредит на квартиру в новостройке предметом залога становится не сама квартира, а всего лишь инвестиционный договор. Другими словами, покупателю передаются права инвестора, а собственником квартиры он становится только после того как построенный дом примет Госкомиссия.

Данный процесс очень длительный, и в настоящее время большинство банков подобных кредитов не оформляют. При приобретении квартиры на «вторичном рынке» недвижимость переходит в собственность покупателя-заемщика и автоматически становится предметом залога для банка. При приобретении недвижимости в кредит существуют определенные риски. Например, для того чтобы банк выдал кредит на покупку квартиры, ему (банку) нужно предъявить определенный пакет документов на вышеуказанную квартиру (свидетельство о регистрации собственности, свидетельство о праве собственности и т. д., включая даже сертификат об оценке данной недвижимости).

Как обычно, существует одно «но»... Все эти документы могут быть получены вами только от хозяина квартиры, который может быть с вами не знаком лично. Как убедить его в том, что вы — добросовестный покупатель? Можно, конечно, выплатить ему предоплату за квартиру, чтобы убедить в искренности своих намерений, но при этом существует риск потерять деньги, ведь банк может и отказать в выдаче кредита. Выход может быть только один — пройти весь процесс кредитования непосредственно с участием хозяина покупаемой квартиры. При этом необходимо знать, какие требования предъявляются к покупаемой в кредит квартире непосредственно в том банке, который вы выбрали.

Существует риск потерять денежные средства, потраченные на оплату работы оценщика квартиры (это также может произойти в случае невыдачи банком кредита). Еще одним существенным риском потерять наличность является банковская комиссия за выдачу кредита. Вы ее заплатили, а продавец вдруг передумал продавать вам квартиру. В этом случае банк не обязан возвращать сумму комиссии. Получить кредит на покупку комнаты или выкуп доли в ней гораздо сложней, чем приобрести квартиру целиком. При этом банков, готовых кредитовать подобное имущество, не много, а в тех, которые готовы это сделать, процентная ставка довольно высока.

Больше всего проблем возникает при приобретении в кредит загородной недвижимости (так называемых коттеджей и таунхаусов). При этом банком рассматриваются все вопросы, связанные с землей, на которой построен (или будет построен) дом. Банку нужно знать целевое назначение земельных участков, ликвидность объекта (т. е. возможность его быстро реализовать). Проше говоря, банк анализирует, подходит ли объект для круглогодичного проживания, имеются ли в нем газ, вода, электричество и другие «удобства». Кроме того, вам будут нужны документы на объект (разрешение на строительство и т. п.). Банк может отказать в кредитовании данной недвижимости, ссылаясь только на то, что она недостаточно ликвидна, так что получить кредит на подобное жилье достаточно непросто.