Агентов просьба не беспокоить, или несколько мифов об агентствах недвижимости

Агентства недвижимости

Читая объявления о покупке, продаже и аренде недвижимости, мы то и дело натыкаемся на возгласы «Агентов просьба не беспокоить!», «Только от хозяина!», «Без посредников!» и тому подобное. Так уж ли страшны эти пресловутые агенты недвижимости? За что они берут деньги и можно ли обойтись без них? На наши вопросы отвечает Сергей Белов, генеральный директор пушкинского агентства недвижимости «Берлога-Питер».

— Сергей Борисович, как вы считаете, почему люди предпочитают сдавать и снимать жилплощадь без посредников?

— Однозначного ответа на этот вопрос нет. Из нашего опыта мы можем сказать, что люди предпочитают сдавать и снимать жилье без посредников из-за слухов о недобросовестных агентствах недвижимости и из желания сэкономить. Под воздействием соседей, знакомых или родственников они стараются «заклеймить» агентства недвижимости и агентов, которые там работают.

Но в последние годы ситуация меняется. Наша жизнь становится более стремительной, быстрой, и у людей на все просто не хватает времени. Поэтому людей, которые хотят самостоятельно сдать или снять квартиру или комнату, остается все меньше. Доверяя решение своих проблем агенту по недвижимости, вы экономите свое время и бережете свою нервную систему.

В большинстве европейских стран, если не во всех, люди даже не думают, что можно сдать, снять, продать или купить жилье без риэлтора. Там давно все сделки с недвижимостью совершаются через риэлтерские фирмы, которые, как и мы, оказывают полный спектр услуг на рынке недвижимости от посуточной аренды комнаты до долгосрочной ипотеки.

Агентства недвижимости

— Можно ли быть уверенным, что в агентстве недвижимости «не обманут»? И как это проверить?

— Нет, конечно, в этом нельзя быть уверенным. Сейчас появилось много так называемых «информационных агентств недвижимости». Они занимаются тем, что за «копейки» продают базу сдаваемых квартир. В итоге вы получаете базу вымышленных квартир и при этом теряете деньги.

Обращаясь в конкретное агентство недвижимости, надо предварительно собрать информацию об этой организации. Как это сделать? Во-первых, есть специализированные сайты, где предоставлена информация об агентствах. Это «Бюллетень Недвижимости», «Квартирный Вопрос», «Аренда-Питер» и ряд других сайтов. Во-вторых, у агентства должен быть свой сайт, на котором, как правило, есть нужная информация об агентстве в целом и его сотрудниках. В-третьих, обязательно нужно смотреть у агента доверенность на проведение сделок и проверять, не просрочена ли она. В-четвертых, конкретного агента можно проверить, просто позвонив в агентство и спросив, работает ли данный человек у них в агентстве.

При заключении договора нужно записывать не только координаты, паспортные данные и номера телефонов наймодателя или нанимателя, но и максимально полные данные агента — название агентства, номер доверенности, паспортные данные, номера телефонов. Лучше всего сразу обращаться к конкретному человеку, которого тебе порекомендовали. Ведь все зависит не столько от агентства, сколько от агента. У нас, к сожалению, и в крупных агентствах могут работать аферисты. Чем больше компания, тем тяжелее следить за персоналом и проверять работу каждого. Но, в отличие от частных предпринимателей, преимущество агентств в том, что у них есть вышестоящее руководство. Это значит, что всегда есть, кому пожаловаться и с кем решать конфликтные ситуации.

Агентства недвижимости

— Сколько в процентах составляет комиссия при аренде или продаже недвижимости?

— При аренде комиссия агентству равна арендной плате за один месяц, и взимается эта сумма один раз. Продление договора осуществляется бесплатно. К примеру, если арендная плата за квартиру равна 20 тысячам рублей в месяц (без учета коммунальных платежей), при подписании договора наниматель должен иметь при себе две таких суммы. Первые 20 тысяч выплачиваются это хозяину или хозяйке за первый месяц аренды, а вторые 20 тысяч — оплата услуг агентства. Больше никто и никогда денег в агентство не вносит. Комиссия при аренде квартиры обычно составляет 100%. Поскольку каждая сделка индивидуальна, в особых случаях возможно понижение комиссионного вознаграждения вплоть до 20%-30%. Но такое бывает крайне редко.

Что касается купли-продажи, то, как правило, крупные агентства недвижимости берут комиссию в процентах — 4% — 6% в зависимости от сложности сделки. Но за последние годы на рынке появилось много мелких агентств, которые создали конкуренцию крупным. Небольшие агентства недвижимости обычно берут за сделку строго фиксированную сумму от 50 до 150 тысяч рублей.

— Кто должен выплачивать комиссию — продавец или покупатель?

— Комиссионное вознаграждение агентству выплачивает клиент, который хочет либо снять, либо купить недвижимость. Выплачивается эта сумма один раз. Тот, кто сдает или продает, как правило, ничего не платит. Но это практика Санкт-Петербурга. По моим сведениям, в Москве все с точностью до наоборот: там комиссию выплачивает продавец.
Существуют также эксклюзивные договора, которые разрабатываются юристами специально под конкретного клиента. Там может быть прописано все, что угодно. Это бывает нужно людям, которые на долгий срок уехали за границу или по каким-либо другим причинам не могут совершать сделки от своего имени.

Агентства недвижимости

— Агент может гарантировать, что съемщика не «выставят» через полгода?

— К сожалению, 100%-ных гарантий дать никто не может. В услуги агентства входит быстро и качественно оказать информационные и консультационные услуги. Мы не гарантируем, но мы информируем, консультируем и советуем. И мы всегда стараемся защитить своего клиента. При аренде квартиры заключается договор, основанный на Жилищном Кодексе Российской Федерации.

В договоре есть пункт: «В случае досрочного расторжения договора по вине „наймодателя“, при выполнении „нанимателем“ условий настоящего договора, „наймодатель“ обязуется выплатить штраф в размере 50% месячной платы». То есть если у того, кто сдает жилплощадь, изменились обстоятельства, а срок договора еще не истек, то он обязан будет выплатить квартиросъемщику 50% от ежемесячного платежа. Но в договоре есть и другой пункт: «В случае досрочного расторжения договора по вине „нанимателя“, при выполнении „наймодателем“ условий настоящего договора, залоговая сумма „нанимателю“ не возвращается». То есть если человек решил съехать раньше времени, то тот, у кого он снимал, залоговую сумму не возвращает.

А вообще в примечаниях к договору всегда прописывается, что если у кого-то изменяются обстоятельства, то он должен предупредить за 2 недели. В таком случае никто никому ничего не должен.

— В народе бытует мнение, что агент, заинтересованный в продаже или сдаче объекта, приукрашивает реальные жилищные условия и завышает цену. Так ли это на самом деле?

— Агент никогда и ни при каких условиях не завышает цену, поскольку ему это просто невыгодно. Все агенты работают за счет оборотов. Чем дороже объект, тем реже его смотрят, тем меньше шансов сдать или продать. Поэтому агент всегда пытается цену понизить, это золотое правило. Ему надо быстро сдать или продать квартиру и взяться за другой объект. А увеличивает цену обычно хозяин, с которым агенту приходится бороться.

Приукрашивать жилищные условия тоже смысла нет. Ведь если человек снимает квартиру, а вы его обманули, приукрасив объект, то он наверняка в скором времени съедет. С одной стороны, вы сможете этот объект сдать еще раз и заработать. Но, с другой стороны, вы разозлите хозяина квартиры, у которого из-за вас будут проблемы: ему надо заново «освежить» квартиру, надо искать нового нанимателя... Как правило, все рассчитывают на сдачу квартиры на срок не менее года, поэтому расстраиваются, когда люди быстро съезжают. И опять же портится ваша репутация. Игра свеч не стоит.

— Насколько рискованно заключать сделку самостоятельно? Чем это может быть чревато (при условии, что составлен договор об аренде)?

— По Жилищному Кодексу Российской Федерации, любая сделка, заключенная между двумя физическими лицами, уже признается состоявшейся. Есть типовой договор, и если он подписан с двух сторон, то он уже имеет юридическую силу и при конфликтных ситуациях с ним можно идти в суд.

Если человек «подкован» в юридических вопросах, хорошо владеет информацией и может за себя постоять сам, то ничего страшного произойти не может. Главное — хорошо разобраться в решении данного вопроса и быть юридически грамотным. И, конечно, нужно, чтобы в договоре все было прописано до мелочей.

Беседовала Мария Карпеева

Фото с сайта berloga-piter.ru


Для справки: Агентство недвижимости «Берлога-Питер» занимается продажей и покупкой жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках жилья, арендой квартир и комнат, осуществляет все сделки с загородной недвижимостью, а также предоставляет дополнительный комплекс юридических услуг с недвижимостью и оформлением документов. Есть собственная информационная база данных по Пушкину и Павловску.